Договор аренды — один из самых распространенных договоров.
Объектом договора аренды выступает недвижимость, оборудование, транспорт и т.д.
Эффективная защита интересов в арбитражном суде требует опыта, стратегического подхода и знания арбитражного процесса.
Наша команда специализируется на разрешении споров по договору аренды, обеспечивая правовую поддержку как арендодателям, так и арендаторам.
Специфика споров по договору аренды
Споры, вытекающие из договора аренды, обладают рядом особенностей:
- Тесная связь с недвижимостью: многие споры касаются прав на объекты недвижимости, их состояния, перепланировки и ремонта, что требует знания не только гражданского, но и земельного, градостроительного права.
- Длительные отношения сторон: конфликты часто возникают на фоне долгосрочного сотрудничества, что усложняет доказывание и требует учета всей истории взаимоотношений.
- Взаимные обязательства: обязанности арендодателя (предоставить имущество в надлежащем состоянии) и арендатора (вносить плату, содержать имущество) создают широкое поле для взаимных претензий.
- Влияние внешних факторов: изменение рыночных условий, экономические кризисы, действия государственных органов могут стать причиной споров о изменении условий аренды или её расторжении.
Расторжение договора аренды во внесудебном порядке
Гражданское законодательство устанавливает, что договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами — в судебном порядке по требованию одной стороны и при наличии надлежащих оснований (существенного нарушения условий договора), и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Право на односторонний отказ от исполнения обязательств должно быть предусмотрено в договоре, если иное не установлено в законе.
Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу положений и принципов гражданского законодательства, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», только правомерный односторонний отказ от исполнения договорного обязательства полностью или частично влечет расторжение или изменение договора соответственно.
Статьей 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора на досрочное расторжению договора в случаях предусмотренных положениями данной статьи и только по решению суда. Иные основания досрочного расторжения договора в том числе в одностороннем досудебном порядке должны быть установлены положениями договора аренды.
10 наиболее частых споров по договору аренды
- Неуплата арендных платежей — систематическая или разовая просрочка платежей.
- Несвоевременное внесение арендной платы — споры о применении неустоек за просрочку.
- Нарушение условий о пользовании имуществом — использование не по назначению, самовольная перепланировка.
- Споры о качестве арендуемого имущества — несоответствие объекта условиям договора (например, неисправные коммуникации).
- Отказ в возврате депозита (залога) после окончания аренды.
- Расторжение договора в одностороннем порядке по причине существенных нарушений.
- Споры о возобновлении договора аренды на новый срок.
- Определение размера арендной платы при её изменении в соответствии с договором или законом.
- Вопросы с текущим и капитальным ремонтом — разграничение обязанностей сторон.
- Споры, связанные с выселением арендатора и освобождением помещения.
Как легко проиграть спор по договору аренды в арбитражном суде?
- Пропустить срок исковой давности (3 года) — суд откажет в иске.
- Не соблюсти досудебный порядок урегулирования спора — не направить претензию или направить её с нарушениями.
- Не предоставить ключевые доказательства — например, акты приема-передачи имущества, документы о перепланировке, акты о недостатках помещения.
- Неправильно квалифицировать нарушение — например, требовать взыскания неустойки за несвоевременный ремонт вместо уменьшения арендной платы.
- Не учесть требования о государственной регистрации договора аренды — если регистрация была необходима, но не проведена.
- Игнорировать встречные требования — ответчик может заявить встречный иск (например, о недостатках переданного имущества).
- Ошибки в расчете требований — неверный расчет задолженности, неустойки, убытков.
Почему без юриста по арбитражным делам Вы проиграете спор?
- Сложность доказывания: необходимо собрать и правильно оформить множество документов: акты, переписку, платежные поручения, заключения экспертов.
- Незнание арбитражной практики: суды часто принимают во внимание сложившиеся подходы по отдельным вопросам (например, о момента прекращения договора аренды, порядке расторжения договора аренды, соразмерности неустойки и т.д.).
- Риск процессуальных ошибок: пропуск сроков, неправильное определение подведомственности, ошибки в исковом заявлении.
- Неумение работать со экспертами: многие споры требуют проведения строительно-технической, оценочной экспертизы.
- Эмоциональность и отсутствие стратегии: личная вовлеченность мешает трезво оценивать риски и перспективы дела.
- Незнание особенностей арендных отношений: например, правил о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Защита арендодателей в арбитражном суде
- Взыскание задолженности по арендной плате и неустойки.
- Истребование имущества из незаконного владения арендатора.
- Возмещение ущерба, причиненного арендатором (например, по причине порчи имущества).
- Оспаривание действий арендатора по перепланировке.
- Расторжение договора в связи с нарушением условий арендатором.
Защита арендаторов в арбитражном суде
- Оспаривание необоснованного увеличения арендной платы.
- Требование уменьшения арендной платы по причине недостатков объекта аренды.
- Взыскание убытков, вызванных непредоставлением имущества.
- Возмещение затрат на неотделимые улучшения.
- Оспаривание расторжения договора арендодателем.
Вывод: Споры по договору аренды требуют не только знания закона, но и практического опыта ведения арбитражных процессов. Профессиональный юрист поможет избежать рисков, разработает эффективную стратегию защиты и увеличит шансы на успешное разрешение спора.